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Wednesday, 4 January 2012

关于STAREIT的交流对话

关于STAREIT的交流对话放上与Myvan ,碳大和Vincent1983一些关于STAREIT的交流,可能这些也是你们的疑问。


Myvan :
请问下那个contractual cashflow是从哪里来的??
Is this referring to the company's debt repayment plan???


SingBlueSilver :
Based on word I think it's self-explanatory.
My guess is the cashflow is fixed by contract,
so they have to pay this amount no matter what (like car loan).
So you are right !! It's their company's debt repayment plan.


Vincent1983 :
公司有一笔180M的贷款,原本要在2010年还清,但是又extend多五年,变成2015年才需要还,
还债利息从4.8%调低至4.75%(fixed rate). 180Mx4.75%=8550.

所以within one year要还的利息是8550(01/07/2010 to 30/06/2011),
第二年也是8550(01/07/2011 to 30/06/2012),
2到5年(01/07/2012 to 16/12/2015)是8550+8550+(180Mx4.75%x169/365)+本金180M=201,059
可是他的是201,019(差别不多),我就不知道怎么得出来的了。

如果公司提早还清债务,当然利息会更加低。这个只是undiscounted contractual payments,
所以公司债务只是provide一个180M。






Vincent1983 :
顺带提问一下,公司卖掉了Starhill Gallery多了一笔6亿2千5百万的现金,不打算买入任何产业吗?
'..... the solicitor held in trust the RM625 million of cash proceeds from the disposal
of the Lot 10 Parcels and Starhill Gallery.'


SingBlueSilver :
STAREIT 准备转型去酒店REIT,将会花1054million
(RM536。5mil cash,发新股RM145.5 mil 和价值RM372mil 的CPU)
来购买以下的酒店。
(i) Cameron Highlands Resort;
(ii) Hilton Niseko;
(iii) Vistana Penang;
(iv) Vistana Kuala Lumpur;
(v) Vistana Kuantan;
(vi) The Residences at the Ritz-Carlton, Kuala Lumpur;
(vii) The Ritz-Carlton Hotel, Kuala Lumpur;
(viii) Pangkor Laut Resort; and
(ix) Tanjong Jara Resort.



Vincent1983 :
在REIT里,只有STAREIT有酒店REIT吗?
那么大笔的投资,又要从原有股东手上要钱咯?


SingBlueSilver :
如没错在大马好像是唯一专门买hotel的REIT.
那投资是从卖掉lot 10和starhill还有private placement的。
没向我们拿钱,而且说派息不会被diluted.
希望讲到做到^.^

炭炒 :
它的酒店要非常非常赚钱,才能兑现承诺噢?
SingBlueSilver :
er...其实它们的proposal有列明每间酒店过去至少三年的cash flow,
然后STAREIT 从YTL (HOTEL子公司)买下hotel再租回给YTL hotel。

所以STAREIT是拥有者,YTL HOTEL是经营者。
YTL HOTEL给STAREIT租金,这租金签了5年约,每5年review一次。
STAREIT estimate 可以维持至少相同派息额。(由于都是自己YTL的我也信了 )








Vincent1983 :
原來如此.如果不是跟原有股東拿錢,那麼還可以考慮看看.
最怕是收購一個新產業,就要發一次附加股來要錢.




威吉尔 :
没记错的话 STARREIT 的NTA在卖了 LOT 10 和 STARHILL 后每派一次息后就掉一点,比刚卖后的 NTA 还要低,所以怀疑 拿卖的钱保持派息率!


SingBlueSilver :对!股息中的大概23%是从卖lot 10 & starhill所得到的钱派出来的。
但完成转型后应该能维持派息率。






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