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Saturday, 17 December 2011

SingBlueSilver选REIT惊魂之 惊魂...又见惊魂

我去看了城中最hit的REIT (CMMT,Sunway,Axis)
和我的最爱STAREIT最新的annual report。
我列出了它们的loan period maturity,当然我们要看它们的税后收入
如何以评估他们的偿还能力。由于各个REIT的accounting手法有些差异,
为了方便我选了profit after tax来比较。

这是基于extreme assumption that :
REIT被迫还钱,然后REIT在放弃给股东dividend下用profit after tax来还债。

当然这个机率很小因为loan可以rollover,银行也乐于赚它们的利息,
反正产业收入基本上是稳定和低风险的(但世事无绝对)。


Revenue (operating and interest income)
- Expenses (operating, interest, manager,trustee expenses etc.)
- Tax
-----------------------
Profit After Tax
------------------------


以下是一些初时的看法和要点

1。基本上4个REIT的偿还能力都得到认可。
2。它们的短长债都清楚列出来,尤其Sunway Reit.
3。REIT收入与市值成正比。
4。佩服CMMT的annual report, 市场分析得很详细
5。原来Axis REIT把Gearing Threshold 订在 35%, 也羡慕它们有dividend reinvestment scheme.


Sunway REIT 2011
市值:RM3.02 billion
PAT = RM 554 million



CMMT 2010市值:RM2.56 billion
PAT= RM109million









Axis REIT 2010 市值:RM1.16 billion
PAT = RM 101 million











STAREIT 2011
市值:RM1.15 billion
PAT = RM 58 million








过后我对比了Axis REIT和STAREIT,干嘛两个市值相近的REIT收入差那么多?
虽然STAREIT转型有一大部分收入是来自利息收入但应相差不远吧?
难道真是不比不知人家好?家花不比野花香?

不服输下我又再看了看他们的年报,不看我还可以早睡,一看不得了 !!!
原来那三个瓜收入那么高是内有乾坤的,一切来自。。。
-change in fair value of property
-Fair value gain of investment properties
-Change in fair value of investment properties

是的!这是我从年报copy出来的,不同句子指出一样的东西- 产业价值重估。
这招我很熟因为STAREIT卖Lot10和STARHILL GALARY时用过。
基本上是在产业卖出时才有实际收入,不然一切都是纸上财富。




我扣去了它们产业价值重估的收益,结果。。。。,


.


就像在街上看到身材婀娜多姿的背影 ,一转身来那种震撼!!
又像来到倾慕已久对象的家门前 ,突然开门的是卸妆了的辣妹!!!
更像兴奋地在床上等待 ,结果步出浴室的竟然。。。。!!!











够了SingBlueSilver,醒一醒!!






对不起 ,下面是扣了产业价值重估的收入所得到的数据。


Sunway REIT
市值:RM3.02 billion
PAT = RM554 million -*RM386 million=RM168 million* RM386million是change in fair value of property,是纸上收入,所以我拿开了。

CMMT
市值:RM2.56 billion
PAT= RM109 million -*RM81 million= RM28 million* Fair value gain of investment properties

Axis REIT
市值:RM1.16 billion
PAT = RM101 million -*RM46 million =RM55 million
* Change in fair value of investment properties

STAREIT
市值:RM1.15 billion
PAT = RM58 million - *RM44 million =RM18 million* interest income from Starhill Global REIT CPU
*注:STAREIT的interest income还是有收到现金的,与账上收益不同。


以下是一些后来的看法和要点

1。基本上4个REIT的偿还能力都得到认可。( 心虚。。 除了我的最爱)2。它们的长短债都清楚列出来,尤其Sunway Reit. (债务清楚,收入就有点取巧。。)
3。 REIT收入与市值成正比。 (是的,除了CMMT)4。佩服CMMT的annual report, 市场分析得很详细 (维持不变)
5。原来Axis REIT把Gearing Threshold 订在 35%, 也羡慕它们有dividend reinvestment scheme. (维持不变)



后记
原本只是想看看REIT如何安排还债的时间表,却无意发现了这些事。
由于那四份年报除了STAREIT其他都是走马看花式的,所以有纰漏或则错误请多多包涵,
毕竟你买CMMT的当然比我懂得多,但是建议一定要拿出来讨论。
这样我或其他人便知道那里造成误解或误读年报。

以防万一,再提醒一年的年报不代表以后的表现。
拿PAT来算偿还能力是有点极端,因为银行是看产业收租能力,管理层,信誉和大环境来决定
批不批再贷款的。

至于你买的REIT到底能不能维持高派息率就靠你自己做功课

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