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Wednesday, 14 December 2011

SingBlueSilver选REIT惊魂之三大要素


高风险和中风险的Timecom和Maybank讲了,分享下我为什么会在那么多REIT中选了STAREIT.
Stareit 可算是我持最久的股-
原因:风险低,股价稳,派息准时,生意模式简单。

当初选REIT来投资是因为不大懂读财报,而REIT的财报算是最简单易懂的入门。
当初选STAREIT的理由和现在不大一样,但基本上还是喜欢它让我高枕无忧的投资。

不知你信不信,我觉得买REIT是难以致富的。
如果有做生意的人就知道年回酬7%是多么的低。(除非本金大)
身为打工仔的我深知工字不出头,所以REIT只当放定存。到现在我还在等机会。。。

老调,本金放银行息太低,股票波动高,REIT介于之中。
除了赚取高息也免了高波动,同时也高流通率让我可以随时套现来调动资金出击(到现在还没出手)

我买REIT有三大要素- SingBlueSilver。什么?没错,是SingBlueSilver-我的名

1。Sing -星( 不是唱,别嫌啦,玩绰头嘛) = 五星REIT,即重量级REIT
2。Blue -蓝 =蓝海策略
3。Silver -银 =银弹



1。Sing =五星REIT

不用我说,REIT其中最重要的一个特性就是市值market capitalization.
市值越大越受国际投资者青睐,流通率也越高,兑现也更方便。
所以选REIT,市值<RM1 billion的可以不考虑。

大马有15个REIT,市值>RM1 billion的只剩Sunway,Pavilion,CMMT,Axis和Stareit。
为了不让人唾骂,先不要out BSDreit (971million) 和 Alaqar (722million)。(看下图)

候选名单:Sunway,Pavilion,CMMT,Axis和Stareit













2. Blue =蓝海策略

这个较简单易讲,大马15个REIT,OFFICE REIT 占了几个。
经济不好时办公室租出率会受影响,加上大马办公室供大于求,所以office占大部分的我会避开。
那么Axis就不想了,加上要向股东拿钱的公司我能免则免。

说真BSDREIT和Alaqar在大马REIT中处于蓝海,但BSDREIT因为在种植业所以也免了。
由于我是学生物的,所以对疾病的传染性特别担忧,所以冷眼打鼓响锣推荐油棕股我也不敢碰。
这纯属个人意见,买油棕股的不要骂我。有钱大家赚,你赚你的,我赚我的。

Alaqar更是一绝,由KPJ买医院,卖给Alaqar再由Alaqar收租。
由于医疗是recession proof股,所以不担心出租率。
建议直接买KPJ就算了。或等Alaqar市值够大才考虑。

其他的剩下CMMT购物场好,但Div Yield不高;Pavilion刚刚上市,也会专注购物场,有待观察;
SunReit多元化,可以考虑但有办公室;Stareit 转型成为酒店信托,我的最爱。

候选名单:Alaqar,BSDreit, Sunway 和 Stareit



3。Silver =银弹

多银弹的另一个说法就是低负债。
REIT保持高股息率dividend yield固然是我们选REIT的重要考量(所以我没列出来),但现在低负债才是王道。

歐債危機或導致未來經濟成長步伐更蹣跚,经济缓慢会令国行缩紧银根。(这是现在正在发生的事)
在这艰难的环境下,负债低的REIT就可较易得到贷款来扩充,或买便宜货。

大马REIT gearing limit is 50% , 看下图
就只有Stareit少于0.2倍,相反Alaqar0.45 已接近規定水平的0.5倍。







换句话说,在我看来STAREIT是最具升值潜能的。
1 。高市值 aka 高流通率
2 。蓝海位置 aka Reit的利基市场
3 。低负债 aka 还有扩张本钱
在他正在转型时手上只有JW Marriot和The Residences两个产业还可维持
一定的派息率(Div Yield ~7%)就知道YTL有几强了。

转型后以下的酒店会纳入Stareit,有信心完成转型后会提高派息率的,可能还会扩张。
(i) Cameron Highlands Resort;
(ii) Hilton Niseko;
(iii) Vistana Penang;
(iv) Vistana Kuala Lumpur;
(v) Vistana Kuantan;
(vi) The Residences at the Ritz-Carlton, Kuala Lumpur;
(vii) The Ritz-Carlton Hotel, Kuala Lumpur;
(viii) Pangkor Laut Resort; and
(ix) Tanjong Jara Resort.

最后,当然要说明这纯属个人看法。其中无可避免带了某些偏见。
避免这个分享落于俗套,dividend yield,管理层等我不多说了。
其实觉得大马REIT的Div Yield 都很接近。如何选就看个人喜好和对未来局势的看法了。



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