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Tuesday, 16 October 2012

网友问起amanah raya REIT

请问,reit的负债率重要吗??少的负债,因为我看到ARREIT的current ratio=5.23, acid test ratio=5.23, debt equity ratio= 0.73...DY= 7.13这样LQL 发表于 2012-10-14 11:36




你好,DY应该是对的。
因为有段时期没留意其它REIT,原来有至少7个REIT都达到DY7% 以上了。
7%以上的确是不错了,如果你预计未来股息还会增加(REIT会继续收购产业,提高租金以便派息),那么10%都有可能。
为何10%,没什么。。当市场上随手可以买到7%Div Yield的REIT时,
我们当然要自觉地提高自己的目标,不然就不好玩了。

所以去买进未来派息还会增加的REIT就可以实现10%的目标了,
要未来派息增加也只有
1。收购产业
2。政府免了10%产业税
3。提高效率,即减低开销
4。提高租金

以上4个方法似乎一个比一个难做到,尤其在现今的大环境,以及市场的透明率下。
当然也要取决于你买的REIT有没有优势可以提高租金。
结论是除了2-4,1是较易做到的。
而要收购产业除了要有现金还是现金,
所以这时gearing ration的重要性就显现出来了。
哪个REIT还有本事/借钱的空间就有可能提高未来派息。
(除去一切管理层决策失误的风险)

当然,你还要觉得那个REIT的产业是有素质,
不然一个烂portfolio 的REIT 纵然是零负债我也不会去碰它。
买REIT, 就是要安心收股息。。。



我去查了HL的system,跟你给的ratio都是一样的。
然后自己弄乱自己关于gearing ratio和
 debt quity ratio的算法。

Investopedia explains 'Gearing Ratio'
http://www.investopedia.com/term ... o.asp#axzz29QeNyamI
The higher a company's degree of leverage, the more the company is considered risky.

A company with high gearing (high leverage) is more vulnerable to downturns in the business cycle
because the company must continue to service its debt regardless of how bad sales are.

A greater proportion of equity provides a cushion and is seen as a measure of financial strength.

As for most ratios, an acceptable level is determined by its comparison to ratios of companies in the same industry.
The best known examples of gearing ratios include the

debt-to-equity ratio (total debt / total equity),
times interest earned (EBIT / total interest),
equity ratio (equity / assets), and
debt ratio (total debt / total assets).
Read more: http://www.investopedia.com/term ... o.asp#ixzz29QnpmpK4

你跟我说ARR的debt equity ratio 0.73
让我好奇gearing ratio 不是50%/0.5 吗?

原来gearing ratio 有那么多算法,
那个50%limit 的算法是debt ratio=total debt / total assets

ARR的debt ratio是~0.41(2012Q1),也接近极限了。
找到这个报告,里面说Silver Bird Group没还租金,以及它卖了Wisma UEP to Tenaga Nasional Bhd (TNB),
如果如报告所说持续卖掉地点欠佳的产业未尝不是好事。
arr 280812.pdf (566.59 KB)

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