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Thursday, 2 August 2012

对REIT的一些看法

除去对REIT的类别和管理层信心的考量
如果你想买REIT的话,我的看法是:


1。如果dividend yield符合你的要求,就买。

买REIT通常是看上相对稳定的股息和低波动的股价。
人们就常当它是股票界里的定存,

在大势不明朗时可说是较安全的避风港。

之前我是看上以上两个因素就把当时全部资金放进了REIT,

以期找到我的五星级股票时再套现买进。

过后觉得股息和股价太稳定了,

我本身很享受这一种不用让我花太多心思又觉得
很有保障的投资,过后就一直保有了。


当dividend yield满足了要求后,下一个就是gearing ratio 了。

2。如果Gearing Ratio处于很低的话,我也会买。

REIT不像其他公司,成长会很慢(或没有)。

因为90%盈利都派出去了,
几时才储够钱来进行下一次的收购?

所以当我们开心的收下REIT每年的派息,

其实也扼杀了它的成长。

当然刀无两边利,
这本来就是REIT的模式,买了就得接受。

所以想要REIT会大幅增加股息,就要REIT的收入增加,

收入增加最直接的方法就是增加新产业了。

增加新产业的资金我所知道的有两个:
一就是向股东要钱以认购附加股或大股东私人配售股票,

另一个就是银行贷款。

私人配售股票会稀化大家的股份,

过后就算REIT收入增加,股息也不会成长太快。

认购附加股只是被动的维持你的股权,

不过有人放弃认购时你的股权就会稍微提高。

银行贷款就是REIT发挥杆杠,

不花你一分去增加REIT的收入,
你也享受到了股息的成长。

由于大马REIT的gearing ratio最高50%,所以看着办吧。

提醒一点,

有些时常收购新产业的REIT虽然常私下配售股票和发附加股,
但由于新产业带来的收入增加和管理层积极的印象,

都能增添REIT的吸引力的提高估价。

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