我去看了城中最hit的REIT （CMMT，Sunway，Axis）
和我的最爱STAREIT最新的annual report。
我列出了它们的loan period maturity，当然我们要看它们的税后收入
如何以评估他们的偿还能力。由于各个REIT的accounting手法有些差异，
为了方便我选了profit after tax来比较。
这是基于extreme assumption that ：
REIT被迫还钱，然后REIT在放弃给股东dividend下用profit after tax来还债。
当然这个机率很小因为loan可以rollover，银行也乐于赚它们的利息，
反正产业收入基本上是稳定和低风险的（但世事无绝对）。
Revenue (operating and interest income)
- Expenses (operating, interest, manager,trustee expenses etc.)
- Tax
-----------------------
Profit After Tax
------------------------
以下是一些初时的看法和要点
1。基本上4个REIT的偿还能力都得到认可。
2。它们的短长债都清楚列出来，尤其Sunway Reit.
3。REIT收入与市值成正比。
4。佩服CMMT的annual report, 市场分析得很详细
5。原来Axis REIT把Gearing Threshold 订在 35%, 也羡慕它们有dividend reinvestment scheme.
Sunway REIT 2011
市值：RM3.02 billion
PAT = RM 554 million
CMMT 2010市值：RM2.56 billion
PAT= RM109million
Axis REIT 2010 市值：RM1.16 billion
PAT = RM 101 million
STAREIT 2011
市值：RM1.15 billion
PAT = RM 58 million
过后我对比了Axis REIT和STAREIT，干嘛两个市值相近的REIT收入差那么多？
虽然STAREIT转型有一大部分收入是来自利息收入但应相差不远吧？
难道真是不比不知人家好？家花不比野花香？
不服输下我又再看了看他们的年报，不看我还可以早睡，一看不得了 ！！！
原来那三个瓜收入那么高是内有乾坤的，一切来自。。。
-change in fair value of property
-Fair value gain of investment properties
-Change in fair value of investment properties
是的！这是我从年报copy出来的，不同句子指出一样的东西- 产业价值重估。
这招我很熟因为STAREIT卖Lot10和STARHILL GALARY时用过。
基本上是在产业卖出时才有实际收入，不然一切都是纸上财富。
我扣去了它们产业价值重估的收益，结果。。。。，
。
。
.
。
。
就像在街上看到身材婀娜多姿的背影
，一转身来那种震撼!! 
又像来到倾慕已久对象的家门前
，突然开门的是卸妆了的辣妹！！！
更像兴奋地在床上等待
，结果步出浴室的竟然。。。。！！！
。
。
。
。
。
。
。
够了SingBlueSilver,醒一醒！！
。
。
。
。
。
对不起
，下面是扣了产业价值重估的收入所得到的数据。
Sunway REIT
市值：RM3.02 billion
PAT = RM554 million -*RM386 million=RM168 million* RM386million是change in fair value of property,是纸上收入，所以我拿开了。
CMMT
市值：RM2.56 billion
PAT= RM109 million -*RM81 million= RM28 million* Fair value gain of investment properties
Axis REIT
市值：RM1.16 billion
PAT = RM101 million -*RM46 million =RM55 million
* Change in fair value of investment properties
STAREIT
市值：RM1.15 billion
PAT = RM58 million - *RM44 million =RM18 million* interest income from Starhill Global REIT CPU
*注：STAREIT的interest income还是有收到现金的，与账上收益不同。
以下是一些后来的看法和要点
1。基本上4个REIT的偿还能力都得到认可。（ 心虚。。 除了我的最爱）2。它们的长短债都清楚列出来，尤其Sunway Reit. （债务清楚，收入就有点取巧。。）
3。 REIT收入与市值成正比。 （是的，除了CMMT）4。佩服CMMT的annual report, 市场分析得很详细 （维持不变）
5。原来Axis REIT把Gearing Threshold 订在 35%, 也羡慕它们有dividend reinvestment scheme. （维持不变）
后记
原本只是想看看REIT如何安排还债的时间表，却无意发现了这些事。
由于那四份年报除了STAREIT其他都是走马看花式的，所以有纰漏或则错误请多多包涵，
毕竟你买CMMT的当然比我懂得多，但是建议一定要拿出来讨论。
这样我或其他人便知道那里造成误解或误读年报。
以防万一，再提醒一年的年报不代表以后的表现。
拿PAT来算偿还能力是有点极端，因为银行是看产业收租能力，管理层，信誉和大环境来决定
批不批再贷款的。
至于你买的REIT到底能不能维持高派息率就靠你自己做功课
和我的最爱STAREIT最新的annual report。
我列出了它们的loan period maturity，当然我们要看它们的税后收入
如何以评估他们的偿还能力。由于各个REIT的accounting手法有些差异，
为了方便我选了profit after tax来比较。
这是基于extreme assumption that ：
REIT被迫还钱，然后REIT在放弃给股东dividend下用profit after tax来还债。
当然这个机率很小因为loan可以rollover，银行也乐于赚它们的利息，
反正产业收入基本上是稳定和低风险的（但世事无绝对）。
Revenue (operating and interest income)
- Expenses (operating, interest, manager,trustee expenses etc.)
- Tax
-----------------------
Profit After Tax
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以下是一些初时的看法和要点
1。基本上4个REIT的偿还能力都得到认可。
2。它们的短长债都清楚列出来，尤其Sunway Reit.
3。REIT收入与市值成正比。
4。佩服CMMT的annual report, 市场分析得很详细
5。原来Axis REIT把Gearing Threshold 订在 35%, 也羡慕它们有dividend reinvestment scheme.
Sunway REIT 2011
市值：RM3.02 billion
PAT = RM 554 million
CMMT 2010市值：RM2.56 billion
PAT= RM109million
Axis REIT 2010 市值：RM1.16 billion
PAT = RM 101 million
STAREIT 2011
市值：RM1.15 billion
PAT = RM 58 million
过后我对比了Axis REIT和STAREIT，干嘛两个市值相近的REIT收入差那么多？
虽然STAREIT转型有一大部分收入是来自利息收入但应相差不远吧？
难道真是不比不知人家好？家花不比野花香？
不服输下我又再看了看他们的年报，不看我还可以早睡，一看不得了 ！！！
原来那三个瓜收入那么高是内有乾坤的，一切来自。。。
-change in fair value of property
-Fair value gain of investment properties
-Change in fair value of investment properties
是的！这是我从年报copy出来的，不同句子指出一样的东西- 产业价值重估。
这招我很熟因为STAREIT卖Lot10和STARHILL GALARY时用过。
基本上是在产业卖出时才有实际收入，不然一切都是纸上财富。
我扣去了它们产业价值重估的收益，结果。。。。，
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就像在街上看到身材婀娜多姿的背影
，一转身来那种震撼!! 又像来到倾慕已久对象的家门前
，突然开门的是卸妆了的辣妹！！！ 更像兴奋地在床上等待
，结果步出浴室的竟然。。。。！！！ 。
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够了SingBlueSilver,醒一醒！！。
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对不起
，下面是扣了产业价值重估的收入所得到的数据。Sunway REIT
市值：RM3.02 billion
PAT = RM554 million -*RM386 million=RM168 million* RM386million是change in fair value of property,是纸上收入，所以我拿开了。
CMMT
市值：RM2.56 billion
PAT= RM109 million -*RM81 million= RM28 million* Fair value gain of investment properties
Axis REIT
市值：RM1.16 billion
PAT = RM101 million -*RM46 million =RM55 million
* Change in fair value of investment properties
STAREIT
市值：RM1.15 billion
PAT = RM58 million - *RM44 million =RM18 million* interest income from Starhill Global REIT CPU
*注：STAREIT的interest income还是有收到现金的，与账上收益不同。
以下是一些后来的看法和要点
1。基本上4个REIT的偿还能力都得到认可。（ 心虚。。 除了我的最爱）2。它们的长短债都清楚列出来，尤其Sunway Reit. （债务清楚，收入就有点取巧。。）
3。 REIT收入与市值成正比。 （是的，除了CMMT）4。佩服CMMT的annual report, 市场分析得很详细 （维持不变）
5。原来Axis REIT把Gearing Threshold 订在 35%, 也羡慕它们有dividend reinvestment scheme. （维持不变）
后记
原本只是想看看REIT如何安排还债的时间表，却无意发现了这些事。
由于那四份年报除了STAREIT其他都是走马看花式的，所以有纰漏或则错误请多多包涵，
毕竟你买CMMT的当然比我懂得多，但是建议一定要拿出来讨论。
这样我或其他人便知道那里造成误解或误读年报。
以防万一，再提醒一年的年报不代表以后的表现。
拿PAT来算偿还能力是有点极端，因为银行是看产业收租能力，管理层，信誉和大环境来决定
批不批再贷款的。
至于你买的REIT到底能不能维持高派息率就靠你自己做功课
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